EMLAK VERGİLERİ

Emlak vergisi ödemelerine esas teşkil eden değerler, binalar için her yıl, arsa ve araziler için ise dört yılda bir yeniden belirlenmektedir.

Vergi, mükelleflerce ilgili belediyelere verilen bildirimler üzerine tarh ve tahakkuk ettirilmektedir. Bu bildirimlerde, beyanname dönemlerinde olduğu gibi mükelleflerin ödenecek vergiyi belirlemesi söz konusu olmayıp, vergi miktarı mükelleflerden bildirimlerde istenilen bilgilere göre belediyelerce tespit edilmektedir. 

Bildirimler kanunda yazılı haller nedeniyle verilmekte olup, herhangi bir değişiklik olmadığı sürece tekrar verilmesine gerek bulunmamaktadır. 

EMLAK VERGİSİ ÖDEME SÜRELERİ VE ORANLARI 

Emlak vergisinde ödeme süresi ile ilgili hususlar Kanunun 30’uncu maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre emlak vergisi, 

- Birinci taksiti,Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, 

- İkinci taksiti Kasım ayı içinde olmak üzere, iki eşit taksitte ödenir. 

Emlak vergileri, mükelleflerin emlak vergisi bakımından bağlı bulundukları belediyelere ödenebileceği gibi, posta ve bankalar aracılığı ile de ödenebilmektedir. Maliye Bakanlığı ödeme aylarını, bölgelerin özelliklerine göre değiştirebilir. 

VERGİ ORANLARI 

Emlak Vergisi Oranları : 

Gayrimenkulün Türü - Vergi Oranı (Binde) 

Meskenler 1 İşyerleri 2 Arsalar 3 Araziler 1 

Büyükşehir Belediye Sınırlarında: 

Gayrimenkulün Türü - Vergi Oranı (Binde)

​

Meskenler 2 İşyerleri 4 Arsalar 6 Araziler 2 

Bakanlar Kurulu bu oranları yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir.

​

​

KISITLI GAYRİMENKULLERDE 1/10 ORANINDAKİ ÖDEME 

Kanunlar veya diğer kamu düzeni koyan mevzuatla tasarrufu kısıtlanan bina, arsa ve arazinin vergisi, kısıtlamanın devam ettiği sürece 1/10 oranında tahsil olunur. 

Kısıtlamanın kaldırılması halinde, kaldırılma tarihini takip eden bütçe yılından itibaren emlakın vergisi, tüm vergi değeri üzerinden ödenir. 

Kısıtlamanın devam ettiği sürede tecil edilen verginin 9/10'u bina, arsa veya arazinin satılması, istimlaki veya hibe yoluyla ahara devir ve temliki halinde, tahsilat zaman aşımına uğramamış olanları muaccel hale gelir. 

Kanunla ve diğer mevzuatla yapılan kısıtlamaların neler olduğu, süresi, tevsiki ve kısıtlama koyan kamu organlarının görevleri ve sorumlulukları Maliye Bakanlığınca, Milli Eğitim, İmar ve İskan ve İçişleri Bakanlıklarının mütalaaları alınarak hazırlanacak bir yönetmelikle tanzim olunur. 

Buna göre, söz konusu yönetmeliğin 2’nci maddesinde,”İmar planlarında, resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar ile esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyen binaların tasarrufu kısıtlanmış sayılır. 

Bu hallerde kısıtlı olarak vergileme, imar planının kesinleştiği tarihi izleyen yıl başından itibaren yapılır. Kısıtlama, ilgili arsa veya binanın bulunduğu alan imar programına alınıncaya (imar programının kesinleştiği tarihe) kadar devam eder. 

Arsanın imar planında kısıtlılığı gerektiren amaçlara tahsis edildiğinin bu yönetmeliğin 5’inci maddesindeki bildirim mecburiyeti hükümlerine göre tespit edilmemiş olması halinde, arsa veya bina sahibi tarafından yazılı müracaatta bulunularak kısıtlamayı koyan idareden alınacak kısıtlılık durumunu gösteren belge verginin tarhına yetkili daireye ibraz edildiğinde kısıtlılık aynı esaslar dairesinde uygulanır.” hükmü yer almaktadır. 

Bu hükme göre kısıtlı verginin, imar planlarında, resmi yapılara, tesislere ve okul, cami, yol, meydan, otopark, yeşil saha, çocuk bahçesi, pazar yeri, hal, mezbaha ve benzeri umumi hizmetlere ayrılmış olması sebebiyle üzerinde inşaat yapılmasına izin verilmeyen arsalar ile esaslı değişiklik ve ilaveler yapılmasına izin verilmeyen binalar için uygulanması gerekmektedir. 

Kısıtlamanın devam ettiği sürede tecil edilen verginin 9/10'u bina, arsa veya arazinin satılması, istimlaki veya hibe yoluyla ahara devir ve temliki halinde, tahsilat zaman aşımına uğramamış olanları muaccel hale geleceği dikkate alınarak, tahsili söz konusu olan 9/10 oranındaki emlak vergilerine 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 48 ve 51’inci maddelerine göre faiz ve gecikme zammı tatbik edilmemesi gerekmektedir. 

KÜLTÜR VE TABİAT VARLIĞI SAYILAN GAYRİMENKULLERDE MUAFİYET 

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 30’uncu maddesinde,emlak vergisinde kısıtlılıkla ilgili hükme yer verilmekte ve bu hususların bir yönetmelikle açıklanacağı belirtilmektedir. 

Bu madde uyarınca yayımlanan “Tasarrufu Kısıtlanan Bina, Arsa ve Arazi Hakkında Yönetmelik”in(1) 4’üncü maddesi uyarınca, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun 21’inci maddesinde yer alan taşınmazlar için kısıtlı (1/10 oranında) vergi uygulanmakta iken,Danıştay”ın, 15.11.1988 tarih ve Esas no:1987/80, Karar no: 1988/3460 sayılı kararı ile 2863 sayılı Kanunun 21’inci maddesinde belirtilen şartları taşıyan taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarının emlak vergisinden muaf tutulmasının zorunlu olduğu, bu taşınmazlar için kısıtlı vergi uygulanamayacağı gerekçesiyle söz konusu yönetmeliğin 4’üncü maddesi iptal edilmiş bulunmaktadır. 

Bu nedenle, sit alanlarındaki taşınmazlar için kısıtlı emlak vergisi uygulanması mümkün değildir. 

Diğer taraftan, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununun(2) 3386 sayılı Kanunla değişik 21’inci maddesinin üçüncü fıkrasında, “Tapu kütüğüne “korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş olan ve I’inci ve II’nci grup olarak gruplandırılmış bulunan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaftır.” hükmü yer almaktadır. 

Bu hükme göre, tapu kütüğüne “Korunması gerekli taşınmaz kültür varlığıdır” kaydı konulmuş olan ve I’inci ve II’nci grup olarak gruplandırılmış bulunan taşınmaz kültür varlıkları ile arkeolojik sit alanı ve doğal sit alanı olmaları nedeniyle üzerlerine kesin yapılanma yasağı getirilmiş taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları olan parseller her türlü vergi, resim ve harçtan muaf bulunmaktadır. 

Bu itibarla, III. derece arkeolojik sit alanında kalmakta olan bir taşınmaz üzerinde kesin yapılanma yasağı bulunduğu sürece emlak vergisi muafiyetinin uygulanması gerekmektedir. 

Ancak, bu taşınmaza inşaat izni verilmesi halinde emlak vergisi muafiyetinin uygulanmayacağı tabiidir. 

MESKENLERDE VERGİ DEĞERİNİN 1/4’ÜNÜN 5 YIL SÜRE İLE GEÇİCİ MUAFİYETİ 

Emlak Vergisi Kanununun geçici muaflıklar başlıklı 5/a maddesinde, mesken olarak kullanılan bina veya apartman dairelerinin 2.500 Türk Lirasından az olmamak üzere vergi değerinin 1/4'ü, inşalarının sona erdiği yılı takibeden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile geçici muafiyetten faydalandırılır. 

Bu binaların, bina apartman ise dairelerin, mesken olarak kullanılması şartiyle, satınalma veya sair suretle iktisab olunması halinde de yukarıdaki muaflık hükmü kalan süre için uygulanır. 

Mevcut binalara ilave yapılması halinde, 33'üncü maddenin (1) sayılı bendine göre beyan edilen değerden bu kısma isabet eden değer için, yukarıda yazılı muafiyet aynı şart ve süre ile uygulanır. 

Binanın, bina apartman ise dairenin, kısmen veya tamamen mesken olarak kullanılmaması halinde bu binaya veya daireye tanınmış bulunan muafiyet bu halin vuku bulduğu yılı takip eden bütçe yılından itibaren düşer. 

EMLAK VERGİSİNDE ZAMAN AŞIMI 

Bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zaman aşımı, bu bina ve arazinin bildirim dışı bırakıldığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlar. 

Bu hükme göre, bildirim dışı kalan bina ve arazinin vergi ve cezalarında zaman aşımı süresinin, bu bina veya arazinin bildirimde bulunulmadığının idarece öğrenildiği tarihi takip eden yılın başından itibaren başlaması gerekmektedir. 

Öte yandan, 2801 sayılı Kanun ile 1.3.1980 tarihinden önceki dönemlere ait emlak vergisi ve cezalarının takibinden vazgeçilmiştir. Bu nedenle, bildirim dışı kalan bina ve arazinin 1980 yılından önceki yıllara ait emlak vergisi aranılmayacak ve zaman aşımının hesabında göz önünde bulundurulmayacaktır. 

SONUÇ 

Emlak vergisi, kanunda belirtildiği gibi her yıl iki eşit taksitte ödenmektedir. Mükelleflerin bina, arsa ve arazilerine ilişkin bildirimlerini süresinde vermeleri ve tahakkuk eden vergilerini de taksit sürelerinde ödemeleri, bu konuda mağdur olmamaları bakımından önem arz etmektedir.